成都

站在风口上的第三年,视高终于“睡醒了”

市场解读 2019-03-12

从今年1月开始,燕郊楼市持续多期涨幅排名全国首位,月均上浮5.5%。部分新盘价格直接上涨2000-3000元/㎡,二手房卖家开始惜售房源。

河北燕郊,距北京三四十公里的外市某郊区,近三年的魔幻经历如下:北京限购—环京燕郊成目标—跟风买房—泡沫堆积—燕郊限购出台—泡沫破碎—房价暴跌。

这不禁又让我想起了成都向南外延50公里外的眉山视高镇。

视高楼市近两年经历了什么?

2017年8月,想住曾走进视高,见证了这里楼市一片“欣欣向荣”的景象< 天府广场外延60公里的魔幻小镇:视高>。

也就是半年前的2017年3月,成都住宅全面限购。蹭着城南的热度,不少投资客将目光投向了兴隆湖以南20公里的眉山视高镇。这个房价只有4000元/㎡的五线城市的普通场镇正式进入投资客的视野。

来,保利、万科、新城、朗基等品牌房企纷纷高调布局视高,区域地价4000元/㎡是常态,最高被炒至6264元/平。自命不凡的视高后来还推出出让底价6700元/㎡的高价地块(流拍),但短期内依然无法摆脱场镇模样。


视高镇楼盘分布


有了品牌开发商的入驻,这里的房价开始成倍上涨。本地房企刚需楼盘单价9000元/㎡起,品牌房企楼盘12000元/㎡起。市场鼎盛时期的保利天府林语,多层洋房的单价可卖到17000元/㎡。并且,这里的住宅全部为清水交付,房价全面碾压天府新区核心区域。

2017年底,成都摇号购房政策的出台,2018年5.15最严限购政策实施,成都楼市有了明显降温,视高的市场也随之冷静,土地流拍、地价大幅下滑。

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现在走进视高,早已感受不到当初售楼部人满为患的火热状态。万科、保利的项目早在去年清盘后全身而退。一年多前,这条街道路拥堵,购房者络绎不绝。然而,如今看到大街上行人并不多,只有零星几个销售人员站在寒风中拉客,不少中介店面已经闭门。

剪刀差3000元/㎡,新房基本是外地人接盘

去年,我们对视高的购房人群有一个简单的调查:2017年,视高的购房人群还是以成都、双流等大成都人群为主;2018年,视高的主要购房人群已经发生变化,以四川地级市人群居多。而视高人,极少有参与进来(当地人也有足够的返迁安置房)。

虽然视高还是以新盘供应为主,大多数楼盘较2108年初已经放出优惠,但售价基本还是在10000元/㎡以上。除此之外,二手房也开始崭露头角。从周边二手房门店了解到,目前可交易的两个二手楼盘,成交单价在6000-8000元/㎡左右,与新房保持着3000元/㎡以上的剪刀差,直接将高高在上的新房价格打回原形!


蹭完地段的红利,视高急需补短

在环成楼市里,视高是一个特殊的存在,在这个镇级行政区划中,地段对楼市的影响被放大到极致。

而视高本身,没有足够产业支撑、人群基础,但房价先吃成了胖子。

在仁寿县统计局关于2017年度主要经济指标预测中,预计全年,GDP实现360亿元,增长-2.9%。但有这样一段描述极为“亮眼”:

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截图来源:仁寿县人民政府


房地产业对视高的经济带动明显,但对于购房者而言,买房却缺乏安全感。

在某购房APP上,我看到了购房者对视高某楼盘的评价也缺乏信心:




截图来源网络


高位套牢、无人接盘,是视高楼市未来可预见的事实。原因很简单,这个只有5万人,位于五线城市边缘的一个小镇,房价已经超过当地人可承受的范围,但视高并没有出台任何有关的调控措施,房价放任自流。

视高镇深知自己短板明显,有燕郊房价“腰斩”的先例在,似乎不敢再去冒这样的风险。

视高的“自我救赎”

2017年-2018年上半年,我们所看到视高的思路似乎只有一个,高价卖地,疯狂吸血,不断透支房地产市场的空间。

2018年底,不断下滑的市场热度让视高意识到了,这种模式最终会导致房价泡沫破灭。视高开始调整自己的发展思路,不断推出带产业引入的地块。



视高产业地产出让情况

带产业引入的地块楼面价,相较于此前的高价地降了近乎8成。但政府有意通过低价的产业用地吸引企业进驻,由产业带动视高区域的后续发展,或许这才是视高发展的正确道路。




站在风口上的第三年,视高终于“睡醒了”。

长期来看,产业一步步落实、人口增加,视高有一定的发展潜力,毕竟它拥有大城市商圈的独特地理位置和资源优势。

但是对于现在资源初生的视高来说,被严重透支的房价是它不可忽视的发展短板。

填坑道阻且长。

想住成都.jpg

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