成都

成都二手房挂牌量“爆仓”,风险一定要注意

热点聚焦 2019-01-31


 近期,有不少购房者关注到,链家网成都的二手房库存量开始激增,目前已超过7万套。


截图来源:链家网


超过7万套的库存,基本达到了成都2015年楼市冰冻期库存的巅峰,现在用“爆仓”来形容一点也不为过。

房地产市场一直遵循一个规律:当房价持续上涨,持有者愈发惜售。而整体房价处于不断下调的态势,市场上恐慌性抛售的房源会非常多。

库存一旦积压,有的房主为了迅速出手,开始出现了较大幅度的溢价空间,如果市场大环境没出现转折或者变动,二手房会出现持续的阴跌。

是二手房凉了么?

其实不然,除了惊人的库存量,在成交端口的数据也非常喜人。

通过成房网的数据显示,成都中心城区近三个月的二手房成交量均在7000-8000套左右,这个成交量虽然比不上新房,但对二手房来说并不算低,属于一个正常值。

看似现在成都二手房市场,买卖双方的博弈基本平衡了!

但是,我觉得用“两极分化”来形容会更贴切。

“分化”主要有以下几个特点:


1、二手房高价挂牌 ,但成交价格低位稳定


近期,不管是从二手房经纪人,还是链家挂牌房源看:2019年开年来,二手房挂牌的价格预期开始提升,高价位挂牌房源不在少数。但是从成交端口的数据来看,去年2018年11月开始,成都各个小区二手房成交价格在低位已经基本稳定。



锦江国际花园近期成交房源价格


以高新区南城都汇五期为例:目前,同户型,最便宜的一套清水房挂牌价155万,最贵的一套清水房挂牌价达230万。而目前最低的一套成交价为153万


截图来源:链家网



2、降价幅度:边缘区域降价明显,核心比较稳定



从2018年至今,购房者可以感受到,成都近郊区域二手房降价异常明显,降幅基本在最高点的30%左右。如大面世茂城从此前最高点16000元/㎡的成交价,到如今不足12000元/㎡,降幅接近30%。

而主城区大部分二手房的降幅在最高点的20%左右,以及顶豪区域金融城、攀成钢区域二手房降幅仅有10%左右。

原因也很简单,近郊区域新房供应量大,大量购房人群被新房消化,而城市核心区供应较少,大部分人群的需求只能在二手房上得到满足。

当然,城市核心区域住宅往往具有增值保值的特点,我也坚信二手房的增价幅度往往符合:核心区最先涨,最后才降。但我认为,随着成都主城区核心区新房并没有完全断供,且新房产品力更强,也具有很强的价格优势,加上这类楼盘二手成交冷淡,我认为这类住宅在成交价格端口还有下调的空间。


3、"老破小"回归低位,但学区房很坚挺




以成都玉林片区为例,其实很多老小区的房价基本已回归至1万出头的单价,甚至有个别房源单价还不到1万元/㎡。但是,同样房龄的带优质学区的楼盘价格基本在2万元/㎡以上,甚至接近4万元/㎡,基本没有什么降幅。

“老破小”往往因为居住舒适度低而被购房者摒弃,如今二手房降价厉害,不少购买力可以重回次新二手房,“老破小”需求量减少,大幅降价。

但是学区房在楼市中是一个特立独行的存在,它的价值可以分为两部分来谈,一部分是本身的学区价值,另一部分是与城市价值绑定。当大部分“老破小”的价值都大幅下滑的时候,我认为同房龄学区房的价值一定也会受影响。

两极分化的出现,是市场上两种不同人群的预期出现了差异。

部分看涨,高价挂牌,部分看空,清仓套现。

从二手房月均8000套的去化量,可以看出,在成都,对住房需求的量依然是较高的。因为资金追求新房的原因多种多样,不一定是真实的居住需求,购买价格稍高的二手房,肯定存在真实的居住需求。

如今大量新增的二手房供应,给予了购房者足够多的选择空间和砍价资本,高价二手房的“日子”似乎并不好过。

想住成都.jpg

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