成都

青羊区两个楼盘拿证,地段无敌和价格无敌,你选哪个

楼盘点评 2019-01-11

前两天,有两个关注度不低的项目拿了预售。

一个是从上个月就开始喊着要开盘的dancer神盘「光华壹号花园」,一个则是两江环抱区域内首个“无棚改、刚需、普通号之分”的「远洋万和公馆」。


光华壹号以它的底价成功引起了大家的关注,住西门,想买房的很少有不知道这个神盘的。售楼部都开了两年多。

这个又红又专的娃儿,终于在今天落地了。


 预 售 信 息 

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 项 目 区 位 

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项目位于树德中学光华校区东侧,属于外光华板块。整个项目分为了1期和2期建设。虽然1期已经建的很高了,但本次要开的是挨着光华大道的2期。

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(图中绿皮建筑即为1期)

项目周边住宅区遍布,商品房、安置房兼容而生,配套已经非常成熟。小有近10个项目的底商,大的商场则有鹏瑞利广场和青羊万达,两个商场距离项目均不超过1公里。

同时,交通系统也较为完善。

公共交通方面,出门即是万家湾公交站,无数发往城里的公车都从这儿驶出,地铁则稍有距离,现有的中坝站有约1.5公里的步行距离,而即将开通的9号线(培风站)距离项目较近,大概800米。如果自驾,从光华大道到金沙也就十多分钟,十分便捷。

根据销售介绍,光华壹号正读的是成都实验小学西区,该小学对口的初中是37中。这在以学区著称的青羊区,资源不算太好。

近在咫尺的树德中学,得考。


 产 品 信 息 


和1期(36.5亩)不同,待开的2期占地更大(77亩)、没有商业、同时也还没有开始盖…(一半地下室已经做好,一半还在整地基)

这批次,光华壹号开盘的是2期的部分平层和跃层,都是清水,面积段则覆盖100-170㎡。

*下图户型图中,用红色虚线框起的区域皆为“赠送”,两个跃层的赠送面积都达到50㎡以上。

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(中间图片为项目总平图,不同颜色的圆点代表不同的户型分部)


100㎡和110㎡是套三平层(2T4),靠近光华大道主路,尤其是110㎡,其客厅和一次卧的开窗面正对马路,反倒是不如主开窗面朝着中庭的100㎡,由于光华大道平常车流量较大,噪音是个问题。

146㎡和170㎡的是套四跃层(2T2),和南侧的1期及东侧的安置房清溪雅筑隔小路相望,噪音污染相对较小。

详细来看,几个户型都没有硬伤,两个平层中等户型动静分区,户型方正;两个跃层则是把静区全部搬到了2楼,1楼大部分为动区,有一个小问题是楼下的卧室均位于楼梯旁。

如果是有老人和孩子的改善家庭,不是很建议大家购买跃层,因为卧室大多在2楼,上下楼梯不是很方便。


 产 品 价 格 


关于它的价格,是本次预售最大的惊喜。

平层11000-13000元/㎡,跃层13000-14200元/㎡的单价,与片区内的二手房相比,对于死守西门的群众来说,实在可观。

作为参考,除了旁边的清溪雅筑(安置房),和光华大道北侧的光华杏林外,该片区的二手房价格平均都在20000元/㎡以上。

最后放上项目开盘的详细信息:


项目名称:光华壹号

地址:青羊区树德中学(光华校区)旁

开盘套数:481套

价格:平层11000-13000元/㎡,跃层13000-14200元/㎡

面积段:100-170㎡

梯户比:2T2、2T4

装修情况:清水

交房时间:2021年10月

物业:万科

摇号报名起止时间:1月11日-1月13日(每天9:00-18:00)


再看看昨天的远洋万和公馆。

这个两江环抱内首个摇号楼盘,对于想买进主城的普通购房者来说,无疑是一次资格升级。

*为什么这么说?什么是两江环抱区域?不再赘述直接看下图重点:

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成都一环内上次放货,还是北一环的「龙湖上城」。

572套房源,457名群众参与,281人放弃,最终只有30%的开盘认购率。这和同期某些热盘相比,成绩有点…毕竟有两万多的单价在那儿,让买单的人看房不只限于一环的地段。

再回头看这次拿了预售的「远洋万和公馆」,有着一环和两江环抱内两重身份加持,走向将如何,还得结合产品一起斟酌。


 预 售 信 息 

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位置:青羊区大安东路1号 (府河畔活水公园旁)

价格:20500-22600元/㎡(已含装修价格,两种装修方案均为3849元/㎡)

面积段:110-169㎡

套数:351套(本批次全开)

容积率:4.0

开发商:成都嘉昱房地产有限责任公司(远洋集团控股)

梯户比:2T3/2T4

交房时间:2020年底

摇号报名起止时间:1月10日-1月12日(每天9:00-18:00)

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看地图都能感受到的优越区位不做概述


 产 品 布 局 


最近,小地块项目真的非常多,远洋万和公馆也是其中一员。29亩地块上,满满当当的塞了7栋楼,其中住宅项目3栋,还有2栋返迁房及2栋商业、办公。

*注意,该项目的两栋返迁房与商品住宅会被完全隔开,不用担心居住人口构成。但是,毕竟有返迁房,可能会影响产品后期提价。

本批次,它开出了所有可售住宅3栋共351套(地上33层)房源,面积段约在110-167平米之间。

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从效果图中可以看到,整个项目沿府河而建,呈西北←→东南条状分部,3栋住宅的主采光面均朝东北,观府河。

其中,#1与#2两栋楼为2T4,#3为2T3,分布了不同面积段的套三双卫及套四双卫、三卫产品。

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(产品分配图)


 户 型 分 析 

万和公馆的5个户型,有舍有得。

在户型设计上,静区普遍紧凑,公共活动区域则相对较大,每种户型都配备了宽6米以上的观景阳台,由于所有户型的主采光面均朝府河,称每户都是河景房也不为过。

其中,我认为做110㎡、126㎡两个户型的布局更为合理。(遗憾的是,这两个户型部分的房屋用途为公寓,非产权不同,而是采光受限)

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最小的110㎡,整个户型方正,动静分区,主卧是带了小衣帽间和厕所的套间,6.7米的阳台联通了客厅和次卧。

只是,最小的卧室只有不到7㎡,如果要使用最大化,只能用作打造榻榻米或者书房。

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而126㎡的套三双卫户型紧凑。但紧邻餐厅的次卧,仅有1.1米的飘窗,采光可能会受影响。

其他三个户型,空间布局则显得更为复杂一些,比如开门就是卧室、动线不合理、甚至还有最小的卧室开光面是生活阳台等…

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装 标 分 析 


该项目拿预售的装修价格是3849元/㎡,从价格上来看属于中上水准。

其中包括了新风、中央空调和地暖三大件,同时还加入了智能家居系统。装修品牌则包含了TOTO、多乐士、东鹏等市面上较好的品牌,整体配置性价比尚可。

下图为项目公示的装标。

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(样板间效果图)

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(样板间效果图)

*因为没有拍到样板间的图片,只能放两张效果图给大家看。不过据我了解,样板间的实景和效果图出入不大,感兴趣的购房者可以找销售要实景拍摄的视频等。

看过产品的基础信息,再看看这种“黄金”地段的配套。

开头我已经提到该项目位于两江环抱区域,我们可以把它理解为目前成都最核心的位置,甚至可以用稀缺这种词汇形容。但美中不足的是,它的教育资源和周边环境在这样的地段中稍显乏力。


 先是教育


青羊区,仿佛就是“优质学区”的代名词,但是总有阳光照不到的地方。远洋万和公馆的划片小学不出意外应该就是新华路小学,该小学的对口初中是成都十一中、石室中学(陕西街校区)、树德中学(东马棚校区)。

小学不如街对面街上锦江区的天涯石小学,在青羊区排名一般。对口的初中,石室中学和树德中学的优质,不必多说。只是,根据往年的小升初比例,新华路小学约有70%的学生会进入11中。


 再是环境。


正因为地段太好,项目周边的环境以老房子构成,“生活氛围浓厚”。

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楼下的府河映艳园也因为成都“城市阳台”的工程被打围建设,等到城市阳台明年建成时,将会对周边的环境有一定提升。


*成都城市阳台工程:锦江“城市阳台”规划方案已出炉,将在小南街至九眼桥的南河段,猛追湾到合江亭的府河段,九眼桥到川大南门的望江段,共10公里锦江范围,规划以三段六点多脉的整体结构,重塑空间、营造新场景,建设“城市阳台”。


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商业、交通倒是不用担心,毕竟是市中心,北有财富又一城、南有春熙路商圈、东有339、建设路商圈,2公里内多个商圈覆盖,想去哪儿骑个车车就能满足。


 两万单价砸给地段,到底值不值 


成都的地段大概分两种,一种以南门为标准的新地段,标签是“新鲜、高大上、前沿”,另一种则是老成都人舍弃不掉的老地段,则有着“成熟、有味道、安逸”的标签。

最近主城区地段特别好的“货”都难以避免周边环境旧的问题,这时,它便会成为影响购房者购房心态的主要因素。如果产品本身不够极致,被买单的概率可能会有会有所折扣。

远洋此前在成都主城区并无完全独立操刀的作品(只有和本地开发商朗基合作的几个产品,以及大型标杆商业远洋太古里),无法给购房者提供参考。

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(成都远洋太古里)


如果把“住在城中心”放在购房需求上位的朋友,可以考虑这个项目,毕竟这种地段卖一块少一块。但是如果更加在乎生活环境及小区体量等诸如此类的问题,拿着这些钱稍微往环外走走或许是更好的选择。

昨天是项目拿预售的第一天,我赶早去了一趟售楼部。因为项目单价稍高,我对项目的热度预期没有多高,没想到一进门,休息区的椅子上已经坐满了正在咨询的嬢嬢些。

她们认真了解的样子再配上耳边响起的“这个价格,非常可以欸”的声音,让我觉得自己仿佛误入了成都人的乐园。

想住成都.jpg

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