成都

首付不到30万,买进天府新区麓山板块!

楼盘点评 2019-01-09

1月7日,位于天府新区麓山大道二段的楼盘<中德麓云>,取得了商品房住宅预售,均价10059-11689元/㎡(含装修2699元/㎡)。


高层住宅,面积段92-140㎡,最低总价不到100万,首套房首付不到30万


在最近四个月,获得住宅预售的天府新区楼盘中,均价比它还低的,目前就只统计到1个—成都雅居乐花园,但从位置上看,麓云的位置更优。

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对这个楼盘,我的结论是,如果你是天府新区的购房资格,预算又不太高,自住和投资最好都不要错过。


以下是详细的预售情况:


预售证信息

项目名称:麓云小区

项目位置:天府新区麓山大道二段

物业类型:住宅、公寓

住宅均价:10059-11689元/㎡(含装修)

装修均价:三种装修方案,均价2699元/㎡

开售套数:664套

棚改货币化安置优先套数:67套

刚需优先摇号套数:359套

住宅面积段:92-140㎡

摇号登记时间:1月8日-1月10日(每天9:00-18:00)


现在来看一下,楼盘的具体情况。


楼盘详情


楼盘位于麓山大道二段,在天府大道与成自泸高速之间,属于麓山板块,板块功能以居住为主。目前,板块内已建成或在建的楼盘较多,有麓山国际社区、三利麓山城、滨江和城、麓岭汇等。


板块内的生活氛围还算不错,前期交房的楼盘入住率也比较高,同时,因为是新区,所以整个城市面貌、道路交通、绿化等也都较新。

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麓云是中德麓府的二期住宅,两期地块总占地约330亩,整体容积率3、绿化率35%。


其一期麓府,打造中式别墅及部分高层。麓云则全部为高层住宅,成为了一个独立的小区,占地约40亩左右,在地块的西南侧配套有一个小的市政公园。

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(沙盘图)

麓云小区一共只有5栋高层,共 1242套房源,本批次加推的房源全部位于1号楼和5号楼,共664套。更多信息如下:

室内层高3米;

梯户比3T6、3T5;

车位比1:1.2

物业费2.6元/㎡/月,物业公司是绿城物业;

预计2021年8月份交房。


备注:在2018年物业服务十强企业中,绿城仅次于万科物业,稳居第二。


从小区的基本配置上看,除了车位比偏刚性之外,其他基本能够达到刚改的配置。

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但是,本批次加推的两栋楼,均临路,楼下是近2万方的商业街区,楼栋总层高为32层,包含2层底商。此外,在5号楼的对面,后期会修建公寓。


受底商及公寓的影响,会存在一定的噪音和遮挡的情况。

 

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具体的户型分布情况:


一共8个户型,面积段92-140㎡。


其中1号楼1单元为3T6户,共4个户型分别是G6(110㎡)、F4(121㎡)、E3(114㎡)、E2(114㎡),2单元为3T5户,共4个户型,分别为G4(92㎡)、E4(121㎡)、E5(116㎡)、M(140㎡)。


从朝向来看:

1单元的5、6号房和2单元的2、3号房,均为东北朝向,采光和日照会有一点影响,临路;

1单元的3、4号房和2单元的1号房为西南朝向,朝市政公园;

1单元的1、2号房和2单元的4、5号房为东南朝向,采光较好,对中庭。

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5号楼与1号楼成轴对称分布,户型及朝向均成轴对称, 以下为朝向情况:

1单元的3、4号房及2单元的1、2号房为东北朝向,采光和日照受影响。

1单元的1、2号房及2单元的5、6号房为西南朝向,采光、日照充足。

1单元的5号房超西南,2单元的3、4号房超东南方向,整体采光和日照均较充足。


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户型分析


敲重点:户型图上绿色虚线框标注区域均为全赠送,红色虚线框标注区域均为半赠送。


M户型:建面140㎡四房双卫


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这个户型,我认为改善客户应该会很喜欢。户型整体比较方正,140㎡带入户花园、双阳台、全赠送超大主卧衣帽间,横厅设计,餐客厅开间达到5米,观景阳台近13㎡。


此外最小的卧室也达到了10.35㎡,南北通透的户型,朝中庭,采光通风较好。


E4户型:建筑面积121㎡四房双卫


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F4户型:建筑面积122㎡四房双卫


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这两个户型的面积均为121㎡,其中E4户型全赠送一个生活阳台,F4户型全赠送一个入户花园,两个户型赠送的面积大致相当。


除开赠送空间和位置不一样外,其余的空间分布及尺寸几乎一致。户型整体比较方正,餐客厅开间达3.8,观景阳台达12.24㎡,实用性强,。


但两个户型的两个次卧面积约在7㎡左右,居住舒适度要打折扣。


G6户型:建筑面积110㎡三房双卫


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这个户型,我认为关注度也会比较高。


首先,它是一个双卫双阳台的设计,餐客厅开间达到3.8米,最小卧室面积约9.5㎡,每个功能区的面积大小适中,实用性非常强,居住舒适度也很高。我看样板间的时候,一眼就相中了。


但是这个户型也存在问题,临路,楼下是商业街且为东北朝向,入住的时候,噪音、日照都会有一定的影响。


G4户型:建筑面积92㎡三房单卫


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这个户型对于预算不够的客户,还是非常有吸引力的。从样板间看来,最小卧室有点小,但也有8㎡左右,其余的功能区的设计和分布都非常的合理。


该户型与110㎡户型面临相同的问题,临路、东北朝向。


E2\E 3户型建筑面积114㎡四房双卫


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这个户型和110㎡户型相较,仅仅多了4个㎡,就多了一个房间。对于有四房需求的刚需客户来说,是很好的选择。


但也因此牺牲了部分卧室的居住舒适度,两个小次卧的面积约在7-8㎡。


E5户型:建筑面积116㎡四房双卫


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该户型与114㎡户型布局是一样的,只是多了2㎡,这里就不再赘述。


总结,6个户型整体都比较好,且延续了中德赠送较大的传统, 凡是异形的区域均为全赠送。


装修标准


2699元/㎡的装修标准,配备了中央空调和新风系统,主要品牌有方太、施耐德、立邦、格莱斯等,均为现代浅色系风格,后期还是比较好搭配软装。


但是从样板间的装修情况来看,使用的材料质感欠佳,如果是对装修要求比较高的,可能需要重新规划一下了。


以下为具体的装修明细及样板间实拍图。



装修标准

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样板间实拍

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周边配套


教育资源以私立为主,基本配套都还要等


首先,来看一下教育资源。


在楼盘的周边分布了三块教育用地,其中与启元二街一街之隔的大石学校,已经在建设中,据销售说,该学校属于公立学校,集小学与初中于一体,预计2020年建成开学。

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学校占地约86亩,小学和初中各规划36个班,预计可容纳在校学生3420名。

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此外,在楼盘5公里范围内,还分布有多所排的上名的私立学校,金苹果幼儿园、成都外国语实验学校(西区)、麓山国际光亚学校、123澳中国际双语幼稚园等学校。


楼盘周边的教育资源非常丰富,不过公立学校稍弱。


交通配套:


目前主要以自驾为主,南北走向的大道有红星路南延线(梓州大道)、天府大道以及成自泸高速,东西走向的大道即小区门口的麓山大道、牧华路,经由这些道路,可以通达全城。


地铁主要有地铁6号线,距离最近的站点为麓山大道站,约800米的距离,预计2020年建成通车。目前如果要乘坐地铁,可坐公交到1号线海昌路口站进行换乘。


公共交通:T208路、T45路、571路

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商业配套:


目前楼盘周边基本上没有成形的商业,小区自身规划了2万方的商业街,在楼盘的对面有麓岭汇及建发第五大道的商业,但目前都在建设中。


较远一点的有滨江和城规划的18万方的大型商业综合体和乐广场,主力店有沃尔玛山姆会员店、迪卡侬等。


购买建议


最后,再给大家做个复盘。


楼盘优势:


1、性价比高,是天府新区为数不多适合刚需上车的楼盘;

2、户型赠送大、户型方正、实用性强;

3、天府新区比较核心的板块,城市面貌新,发展潜力较大;

4、地铁盘(地铁在建中),交通便利、教育资源丰富,居住属性高。


楼盘劣势:


1、楼盘占地约40亩,小区环境会受影响;

2、本批次加推的2栋楼,均临路且有底商,其中5号楼对面还有公寓形成遮挡,所以会有一定的噪音、遮挡问题;

3、目前,区域内配套还需要等,交通、教育、商业都要过两年才会完善。


总的来看,这个楼盘的性价比还是比较高的,天府新区购房资格的购房者可以择机上车了。截至目前,还有一天半的时间可以登记,各位且行且珍惜哟!

想住成都.jpg

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