成都

成都二手房成交量回暖,价格阶段性到底了?

市场解读 2019-01-03

12月,我关注到,成都二手房成交量开始大幅回暖了。
那么,二手房的价格到底了吗?对于购房者来说,现在是时候买入了吗?

我们先来看几组数据:

从成都市房管局释放出来的数据,12月中旬开始,成都二手房日均成交量开始维持在400套左右。

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截图来源市房管局

如果这个趋势不变,那么本月(12月)成都市二手房成交极易突破9000套,这是过去平稳市场环境下的二手房成交量。其中11月数据为7663套,10月为6587套,9月为6872套。

整体的成交趋势大致可以参考下表:

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图片来源:撸房价

在成都今年5.15限购后,二手房成交量大幅下滑,在成交市场萎靡了近2个月后,7月份二手房成交量逐渐回暖,似乎进入了平稳周期,我认为主要有2大原因。

1.二手房降价明显,符合购房者预期

从个别中介成交端口的数据,我们可以看到,大多数三环内的楼盘单价降幅已超过5000元/㎡,个别甚至超过10000元/㎡。

如锦江区万科金润华府,在今年3月初的最高成交单价达到31319元/㎡,而且成交周期非常之短(挂牌仅3天即成交)。而近期成交的几套房源成交单价均在20000元/㎡上下,挂牌成交周期都在100天以上。

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部分楼盘的价格降到位,购房者将二手房重新纳入考虑的范围。在市场下行周期,极少个别人能抄到真正的底。但是在市场上行期,还是要提醒下各位购房者,切勿追高,高位接盘,悔恨几年。

PS:       
提到这个楼盘,我要多一句嘴,万科金润华府这个小区的户型赠送较高,其建面65㎡套二,套内面积能达到60㎡(不含墙面)。而隔壁的望江锦园建面73㎡套二,套内才54㎡(不含墙面)。所以,在购买二手房的时候,不能单看单价和建面,一定要看实际使用面积,这是购买二手房的优势,一定要利用起来。

2.新房供应开始大幅下滑

据想住数据统计,截止本月25日,大成都供应的新房还不足8000套,且大部分楼盘都位于远近郊区域,主城区仅2个楼盘。而之前的10月、11月,大成都新房供应都在30000套以上。

新房供应下滑,二手房成交量随即上涨,从侧面也说明了成都目前的购房需求依然很大。并且从目前新房供应的楼盘来看,主城区“优质”楼盘越来越少,不少的需求开始被挤压到二手房。


从成交端口的结构来看

1.刚需人群占据市场主要成交量

成交均价在10月以后开始趋于稳定,成交均价13700元/㎡,中位数单价在13000元/㎡左右。

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成交房源总价:套均总价在118万左右,中位数在105万左右。从下图中可以看到,总价在150万以内的二手房成交占市场总量的80.5%。

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数据来源:撸房价

以目前该价位的总价及成交数据来看,市场上大多数的二手房成交集中在近郊及主城区冷门区域。如大面、大丰、犀浦、航空港及主城区偏北区域。对于刚需人群来说,这些区域内购买二手房的性价比会更高。

2.成交量上涨,价格却没涨

值得购房者注意的是,即便是二手房成交量大幅上涨,但从现在的价格趋势来看,没有出现上涨。通过对成交房源的分析,其实可以发现两个很明显的特征:

①成交房源的价格与大多数的挂牌房源依然有较大的差距,不同业主之间的心理预期落差大。

②刚需类产品的供应量较大,在二手房端口形成了竞争。

所以,尽管二手房成交量逐渐上来了,刚需购房者依然不必紧张,切勿追高。

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但是,我认为现在并不是所有的二手房都值得买!

近期我发现了市场上,大部分高端小区的二手房成交价格,降幅较小。如天誉花园,绿地锦天府等,11月的成交价与年初的成交价差距并不大,大多数降幅仅有3000-5000元/㎡。

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截图来源:链家网

这部分房源都有几个共同的特点:地段好、优质教育配套、户型大、总价高。

可以发现,在新房端口,180㎡左右的大户型楼盘供应极少,且优质地段的高端改善楼盘价格也居高不下。当然,对于持有绝对改善房源的人,也很少有改善换房的需求,自然挂牌价格大幅下调的比例就很低。

对于这部份需要改善换房的人群,如果对地段没有强制要求,我建议还是等一等。明年主城区或许会有大量高端改善楼盘上市,如龙湖梵城、人居东湖、华润悦玺、保利天悦等,而这部分楼盘由于户型大、总价高,摇号中签率普遍较高,相对目前的纯改善类二手房而言,性价比或许更高。


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