成都

华润润府预售证已出,首付不到40万买进东二环

楼盘点评 2018-10-09

华润近日动作颇多,金悦湾前脚惊人,润府后脚来袭。

润府的“开盘”从去年喊到今年,5月去踩盘的时候,销售就说要开了要开了,然而又等了小半年,它才翩翩而至。

“住进主城区”的机会就在面前,那么这个项目究竟如何?还是需要了解一下它更详细的情况。

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(项目所处)


 基 本 信 息 

预计价格:12300元/㎡(清水)

项目地址:成华区双福二路与双成二路交叉口

总户数:320户

面积段:102-140㎡

梯户比:2T5

物业费:5.2元/㎡

容积率:4.0

开发商:华润置地(成都)发展有限公司

物业公司:华润置地(成都)物业公司

售楼部地址:华润二十四城5期(近柒公馆方向)


润府,是万象城2期的住宅项目。

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项目地处万象城东南边,与二十四城3期、6期、8期相邻。

它仅有一栋两个单元共320户,无小区也无绿化。1、2层为万象城2期商业,3层为物业、4层为商务住宅,还有两层(14层、24层)用作避难层,抛开这些楼层只有32层有住户。

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(在万象城看正在建设中的项目)

值得一提的是,它高达5.2元/㎡的物业费有点让人望而却步 ,每月500-700元的养房费用对于购房者们来说实一笔不小的费用。


 开 盘 户 型 

项目共有4个户型,面积段均在100㎡以上。其中以套三为主力,102㎡、104㎡、125㎡的户型均为套三,仅有140㎡为套四。

4种户型均为传统的方正户型。3个套三布局紧凑,动静分区,动线较为合理。

而套四则存在一点问题:四间卧室分布于客厅两侧,隐私性可能会受影响。且餐厅正对卫生间,舒适性不够。

1.建面102㎡户型
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2.建面104㎡户型

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3.建面125㎡户型

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4. 建面140㎡户型

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 区 域 现 状 

项目所处成华区,属于万年场板块,临近二环。周边以万象城和华润二十四城社区瞩目。

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(区位分部)

在华润润府地处的双福二路及双城二路交叉口,地铁8号线的双林路站正在修建中,预计在2020年底通车。

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(润府与华润二十四城分布图)

届时这条800米长的双福二路,将被3个地铁站:

双桥路站【4号线】

双林路站【8号线】

万年场【4号线】

共10余个出口覆盖,再加上二环BRT及周边的公交车网络,项目的公共交通配套可谓极其便利。

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(万年场地铁站实景)

再看周边的商业配套。

说到成都比较高端的商业项目,万象城可以算一个。成功完成中产消费购物中心的定位,中高端品牌的引入及运营让它逐渐成为东二环上地标型的商业综合体。

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(图片来源于网络)

当然,润府的商业配套不止于此,二十四城的社区内「润街」亦是发展成熟,在实地探访的过程中,被各类餐饮店、便利店填充的「润街」已经可以满足周边住户的日常餐饮需求。五期附近的还有一个大型的农贸市场,基础生活需求也足以保障。


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(益群双福农贸市场)

教育资源方面,目前社区内有两个幼儿园:金苹果幼儿园和嘉业蒙特梭利幼儿园,两个幼儿园的收费都比较高,相应的质量和口碑也都较好。

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(左为金苹果幼儿园 | 右为嘉业幼儿园)

但是义务阶段的教育资源就相对一般,项目正读的小学是二十四城社区内的石室小学(*这个小学与著名的石室集团无关←←点击看详情)。

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(被包围在二十四城社区内的石室小学)

关于这个小学的评价褒贬不一,相对于成都主城其他区域,成华区的教育质量普遍较弱,而石室小学投入使用的年限不长,对口初中又是它的短板。好在因为社区内生源不差,或许发展几年后它的质量会有提高。

同时,现在整个华润二十四城社区内仅有这一个小学,等到七期(柒公馆)、八期(悦玺)及华润润府建成后,更多的业主入住,可能会面临着学位不足的问题。

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(项目附近的小公园)

由于华润润府项目自身建在万象城二期商业之上,并没有什么绿化的规划,好在项目一街之隔的二十四城一期和三期附近有两个小型公园已经投入使用中。

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当前项目所处区域内的二手房以华润二十四城为销售主力,二十四城前六期的二手房基本在21000-26000元/㎡之间,其中因为5期、6期房龄较新,所以价格相对较高。

而在租金方面,二十四城的套一、套二2500元/月起,套三3500元/月起,套四则在5000元/月开外。

如今,华润润府开盘均价在12300元/㎡,其区域内二手房和新房的剪刀差达到10000元/㎡之上。
润府或许会像招商中央华城一样,造成第二波“全城疯抢”的现象。


项 目 优 劣 势 总 结

综上,我们对润府总结出以下的优劣势,给各位购房者的作参考。

◎ 优势:

1.地段!地段!地段!项目所处东二环发展前沿,无论是交通还是商业都已经发展成熟,各种配套无需再等的情况下,它是不愿走出主城区的购房者们的不二选择。

2.在限价的条件之下,项目开盘价格仅12300元/㎡,其购买总价在124-175万之间,最低首付约37万,且销售主力为百平左右的三房,对于改善购房者来说,这或许是一个一步到位的机会。

3.多公交、三地铁、一BRT多重交通优势,出行的便利程度已经趋于最优。

4.与华润二十四城七期柒公馆和八期悦玺不同,润府虽处于双福二路及双城二路交叉口,但是它不临二环高架,噪音污染会相对减小。

5.万象城。

6.项目新房二手房可能会出现剪刀差大的情况(实际价格以正式预售证而定),购置新房性价比高,并且区域内租金可观。


◎ 劣势:

1.项目建于万象城二期商业之上,物业费用较高(5.2元/㎡)。且后期若物业管理不到位,可能会出现商住混用的现象(参考:保利中心、锦华万达),居住的舒适度会大打折扣。

2.整个项目仅有一栋,无园林绿化是最大的诟病。

3.义务教育阶段的教育资源一般, 且后期可能会有学位不足的情况发生。


◎ 购买建议:

对社区绿化品质没有太大要求、且有一定支付能力的改善类年轻购房者可以选择于此。

如果你是一个钟情于主城、看重地段的购房者,这里不失为一个最佳选择。无论投资价值,还是居住价值,它都可以满足。



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