成都

高新区二手房价格大跳水,个别次新房跌破16000元/㎡

区域解读 2018-10-08

在5.15限购后,我曾写过一篇关于二手房会降价的文章<5.15新政后,天府新区二手房或将更难脱手>,文章中表明了我对于5.15限购后,二手房走势的观点。天府新区需求骤减,最先开始回调,高新区大量资格被锁,回调速度会比较慢。

确实,市场现象也与我当初预测的一样。

但是,在近期,我发现,高新区多个小区楼盘价格也已经开始大幅跳水,个别10年内的二手楼盘成交价格已跌破16000元/㎡。

如新川片区2014年次新楼盘:嘉年华国际社区

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链家挂牌在售

有8年房龄的远大都市风景4期:


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图片来源:链家网

此套房源已成交,成交总价165万,成交价15865元/㎡。挂牌时间不超过一周,即成交。

除此之外,包括中和老城区红树湾小区在内的大部分二手楼盘单价也跌至16000-17000元/㎡左右,个别品质较差的楼盘挂牌单价已低于15000元/㎡。


高新区低价新盘持续放量是关键


继神盘人居盛和林语、长冶南阳御龙府放出“珍贵”的房源后,吸引了大量购房者报名。在摇号结果出来之前,高新区二手房市场必定会受到冷冻。冷冻期越长,二手房市场越不稳定。

当然,市场出现的个别性价比较高的二手房源,或许大多出自“卖一买一”业主的放盘,也有业主急需资金,会以低于市场价的价格将物业放售。其余大部分业主依然是以高价挂牌,观望市场的心态。

尽管如此,我们发现高新区二手楼市“买方市场”的特征已越来越凸显。进入九月,大部分区域的二手房业主,心态已经没之前那么强硬,大多会接受价格上的让步,不过,大部分区域业主给予的让价幅度还是与买家的心理预期存在较大差距。

一方面是由于市场需求量依然较大,高新区新房摇号中签率持续低位。二是目前主城区大部分楼盘限价严格要求,新盘价格较前两年几乎没有上浮(双流除外)。


“刚改”类户型降幅较大


目前,我们所检测到市场二手房降价幅度大的,几乎是100㎡以上首改、刚改类户型。90㎡左右的刚需户型单价比较坚挺。

从成都贝壳研究院8月的二手房月报中,我们同样发现了一些有意思的现象:

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成都贝壳8月,90㎡以下的二手房成交量,占总成交量的70%。120㎡以上的改善类户型占成交量的13%。小户型需求量大,价格相对会更稳定。

原因有两点:

1.目前成都新房市场新房供应以90-130㎡户型为主。同样面积段的二手房会受到挤压。同区域新房二手普遍存在价差,面积越大,差价越大,便宜的新房必定是首选。

2.该数据也反映了,目前市场上购买二手房的人群,或许以刚性需求为主,支付能力有限。


周边新房越多,二手房价格越动荡


比如新盘大量集中供应的新川片区,二手房降价较为严重,起伏较大。

如大源、市一医院、桐梓林等成熟片区的二手房挂牌价依然在20000元/㎡以上,但是,较之前的价格,已经有较大的下滑。

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高新区在售住宅

从目前高新区新川板块,所呈现的项目,以及预售的价格来看,大部分楼盘价格都将不超过15000元/㎡。并且,从高新区预售发放的节奏来看,相关部门或许在有意控制供应节奏,稳定市场预期,对于刚需购房者来说,依然还有很多摇号机会。

Ps:

目前,我们从成都住房租赁交易服务平台查到的信息,成都目前有约85000套二手房挂牌在售。房源量相较于半年前的基本翻了两翻。二手房的“堰塞湖”还在不断扩大,预计还将有较长一段时间的下跌周期。

想住成都.jpg

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