成都

捂盘2年后降价卖 !高新区12800元/㎡就能买别墅

楼盘点评 2018-09-14

9月11日,高新区新川板块,北大资源颐和翡翠府别墅产品获得预售许可,均价仅12800元/㎡(清水)。购房者除了惊讶其售价外,这也是成都主城区摇号政策以来,首个拿预售的别墅产品。

1.png

颐和翡翠府意境图

12800元/㎡的别墅产品,比高层房源价格还便宜。(此前,颐和翡翠府高层清水房源卖价最高达19000元/㎡)

由于很多购房者了解颐和翡翠府,是在2016年底,故对于这个售价十分惊讶。对此,我专门梳理了一下这个楼盘的历史。

2015年9月

成都国土局出让高新区中和街道两宗地块,当日,龙湖和北大资源各拿下一宗,楼面价分别为4400元/㎡(现龙湖九里晴川)、4450元/㎡(现颐和翡翠府),两块地价相差无几。

2.png

颐和翡翠府地块(古董级图片)

两个地块同区域,地价相似,后期推出的产品相似,难免成为区域最大的竞争对手。两个楼盘开始结下“姻缘”。

2016年4月

龙湖九里晴川率先开盘,最低价8300元/㎡,取得了不错的销售成绩。

2016年5月

颐和翡翠府开盘,在龙湖强势压制下,该楼盘最低价开出7800元/㎡,且整体均价也低于九里晴川。

5月底开出别墅,惠后均价:叠拼16000元/㎡,联排20000元/㎡,当天认购超过80%。

两个楼盘推新速度都极快,但由于成都楼市整体行情不好,高层去化情况不太理想,但城南别墅产品由于供应少,两个楼盘别墅产品去化较好。

转折点出现在7、8、9月,城南土地价格突然的上涨,以及外来投资客大量进入成都市场,炒作+恶意营销,开发商竞相提高售价。

以城南中德、龙湖为首的房企,开始把房价提高到18000元/㎡。

2016年10月,颐和翡翠府也卖到了18000元/㎡,延续至高层房源清盘。

所以,很多后来进入和了解到市场的购房者认为,这个楼盘售价一直在18000元/㎡,其实它高层大部分房源,是在10000元/㎡左右被销售的。


捂盘2年,价格反而降了

前年,颐和翡翠府别墅房源开盘,16000-20000元/㎡,现在仅12800元/㎡,确实让人费解。并且,上月天府新区建发浅水湾别墅,拿过18800-24500/㎡(清水)的售价,和高新区12800元/㎡的别墅预售价形成巨大反差。

别墅作为高低配楼盘中最能溢价的产品,在强力限价政策下,似乎也显得疲软,也印证了主城区严格限价难以撼动。但是,开发商能在这样强力的限价政策下开盘,或许有迫切回笼资金的需求。

本次北大资源预售别墅房源共82套,其中联排约30套,叠拼52套。

叠拼别墅:

3.png

叠拼楼栋效果图

上叠(带楼顶花园):建面约148平起,总价183万-220万

4.png


下叠(前后花园):建面约220平起,总价275万-300万

5.png

联排别墅:

6.png

联排别墅效果图

联排建面约300平,总价约369万-420万

7.png

从联排和叠拼产品的户型及使用面积来看,联排的赠送更高,使用面积更大,二手房溢价率更高。当然,总价也更高,需求会更少。

叠拼别墅产品中,下叠户型带花园和地下室,更像传统的别墅,在市场上会更受欢迎,缺点是受上层住户的影响,私密性较差。


区域内还有短板

由于该楼盘位于中和新城片区,区域发展还未成型,存在大片待开发空地,因此,整个片区生活氛围还不大浓厚,配套方面也有待完善。且楼盘周边安置房较多,整体的居住品质不太高。商业配套基本集中在锦江以西,据楼盘较远,需驱车前往。

教育水平是区域内较大的遗憾,虽然楼盘周边教育资源不少,但整体教育质量都还有待提高。

医疗大部分位于中和老城,且医疗条件有限,但好在,四川省人民医院高新分院规划在建,未来可改善区域医疗条件。

但是,以上这些短板,在价格面前,基本可以选择视而不见了。

13.png

由于前期人居盛和林语和南阳御龙府接连开盘,锁住了不少高新区投资和自住的购房者,颐和翡翠府的竞争对手会少很多。对于可以承受总价的购房者,没有理由不买。

目前,城南城市别墅稀缺,二手别墅价格高企,均价20000-40000元/㎡不等。

近期我们关注到,大源天合凯旋南城小区一套精装联排别墅成交总价高达1300万,单价30202元/㎡,新川片区部分清水别墅房源,挂牌价也在20000元/㎡ 上下,总价基本也在600万以上。

8.png

截图来源:链家网

虽然新川整体居住环境不及大源,但是颐和翡翠府仅200万、300万、400万区间就能拿下别墅产品,对于投资客来讲,也包含了巨大的投资空间。


8.jpg


©声明:以上内容由< 想住 >原创,未经授权,严禁转载或镜像,违者必究。

上一篇: 没有了
下一篇: 没有了
预约专家帮选
请填写正确的手机号码
 

预约成功!

我们将在24小时内与您沟通购房需求!

  • 楼盘对比
对比栏(0/4)
最近浏览
清除对比栏
对比栏为空,请添加对比楼盘
  • 浏览记录
暂无浏览记录
  • 0
    楼盘对比
  • 咨询电话
    买房咨询热线
    4009-001-002
    您在购房过程中有任何疑问,可以拨打咨询热线获得帮助
  • 想住微信
    关注想住成都
    随时了解购房信息
  • 浏览记录
返回顶部