成都

华为搬至东莞,房价助力卫星城市的吸引力

热点聚焦 2018-07-12

7月1号,网传华为带着40辆8吨货车,1500辆客车从深圳“跑了”。

在深证扎根30余年的华为,此次举家搬迁至50公里外的东莞松山湖,东莞究竟靠什么吸引了华为?


距 离 与 产 业 支 撑 起 了 一 座 卫 星 城

为什么选择东莞。

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第一个客观因素是距离近。华为在东莞的新址距离深圳坂田区约50公里,车程大约1个小时,未来的深莞交通也将通过多条地铁线无缝链接。而两个区域又同属于粤港澳大湾区辐射范围以内,位置确实好。

其次,近几年东莞的经济趋势大好。多年前东莞的名片还是“天上人间”,最近摇身一变,成了“高端创新工厂”。除华为外,vivo、OPPO、京东、紫光集团、大疆科技等企业都曾在东莞买地建厂。

就地理位置和经济联系来看,如今的东莞完全能承接深圳的部分城市功能,也顺势成为深圳的卫星城市。

卫星城市,就是指中心城市外围建设与中心城市功能联系紧密的城镇,其主要作用在于分散城市的工业和人口,避免城市过分膨胀,使大城市发展得更为合理、健康、平衡、协调。


低 成 本 让  更 多 人 选 择 这 里

就企业而言,华为创始人任正非此前表示“深圳没有大块的工业用地了,工业土地供应小,且土地价格高,产业成长空间也就会越来越小。”

而就员工而言,住宅均价已达5万元/㎡,改善豪宅已近10万元/㎡的深圳,生活也并不轻松。

一方面,需要依靠中心城区的经济;另一方面,又需把耗钱多、规模大的部门安置在土地成本相对较小的地方。同时,还要考量员工的安家生活问题。

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东莞成了华为最终的选择。

在深圳保留总部,但是在地价相对更便宜的东莞拿了1900亩的地,将部分研发团队搬了过去。此外,华为或将在东莞兑现8500元/㎡的员工福利房。


高 房 价 助 长 卫 星 城 市 

除了东莞,深圳还造就了另一个卫星城市——惠州。

惠州到深圳的距离和东莞相近,是一座历史相当悠久的城市,整个惠州市从整体规划布局来看,既属于珠江三角洲范围,又被圈入粤港澳大湾区。其中大亚湾经济技术开发区更是国家重点开发区。

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2016年惠州将全面融入广州、深圳和香港的30分钟圈,未来5年着力打造交通枢纽。

目前,惠州通往深圳最快的方式是高铁,通勤时间在1个小时以内,而待建的14号线、16号线就将实现让惠州、惠阳及深圳无缝链接。

也是因为通勤便利,让很多在深圳买房无望的人选择了在距离深圳较近的惠州惠阳买房。

根据链家网数据,惠阳淡水目前在售二手房均价大概在9000-13000元/㎡,旁边的大亚湾区域二手房均价在8000元/㎡-12000元/㎡,想想50公里外的深圳,房价实在让人心动。
 

城 市 潜 力 同 样 不 可 小 觑

我们将视线转移到另一个一线城市——北京。

说到北京的卫星城市,早年间的通州无疑算是一个。

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作为北京规划中的一翼,位于东五环的通州必然将承接北京市区内的城市发展需求。在2015年之前,彼时的通州还不是北京的城市副中心。那时,北京中心城区房价5万-6万元/㎡,通州的房价2.5万元/㎡,接纳了众多CBD上班族在此安居。

而在2015年,北京官媒宣布通州将成为北京行政副中心。卫星城市已经不再作为附属城区,升级了城市功能,也升级了城市定位。

在之后北京的房价快速上涨时,通州房价成为了北京五环外上涨速度最快的区域。如今,通州房价已达到5.5万元/㎡。


购 房 者 应  如 何 看 待 卫 星 城 的 价 值

从深圳、北京的卫星城市,我们可以看到它们共同的特点:

1)  城市之间交通方便,高铁、高速等多种通勤时间不超过1小时;

2)  卫星城市有大量可开发的高性价比土地;

3)  卫星城市的产业规划和政策大多数都会围绕核心城市的需求而设定。

卫星城市需要依附核心城市发展,城市量级越大,发展力度越大,卫星城市就辐射的越远。

就目前来看,一二线城市土地、住房供不应求。房价高,地价高,交通便利的卫星城市可以很好的接纳承接从中心城区漫溢出来的需求。让大家既不用负担高房价,又可以享受城市的红利,后期资产还有可观的增值空间。

但是对于土地存量较大,还正处于发展中的二三线城市而言,目前并没有真正意义上的卫星城市。

比如成都:近郊远郊还有大量可支配的工业土地可以建设,城市还处于一个“招贤纳士”的状态,城市负荷也并未达到极值。

所以,在当下,面对一线城市房价高昂,其周边的卫星城市还是值得考虑。但对于二三线城市周边的“卫星城市”,要慎重。


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