成都

多城封杀「企业购房」,破限购的捷径已被堵死

热点聚焦 2018-07-10

还不出半个月,「企业购房」就已经被西安、杭州、长沙和上海四个城市盯上。或许是早有计划布局,不过它们齐齐涌来的架势不禁让人浮想联翩。

早在2016年,北京就发生过某上市公司因连续亏损拟卖房保“壳”的趣事。

近两年通过「企业购房」来套利的操作也越来越多:

上海某高端项目的公司购房客户甚至达到了55%;

杭州某公司购房客户,用3家新注册的公司,在同1项目摇中3套的新闻,更是把事件推向了高点。


# 多城行动,「企业购房」的路被一刀斩断

最先发声的是西安。因为一份包含着各局领导的购房名单的流出,西安反应迅速直出组合拳:公证摇号、刚需优先、暂停「企业购房」…

而杭州则由“新注册公司摇中多套房”的惊人小概率事件,隔天即迎来「企业购房」被切。再加上长沙的持续跟进,都在证实着相关部门的调控决心。

一方面要为了彻底防止以企业的名义投机炒房,一方面也是旨在从根本保障刚性购房需求。

而与前三个一刀切断的城市相比,上海的政策相对理性,调控的态度亦很明确:对上海有大贡献的人,必定不能把他要走的路直接封死。

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(上海企业限购细则)


# 利弊相当,「企业购房」有何魅力?

与居民购房不同,在很多城市,[企业购房]可以破限购,不过一些限制让它没成为一种主流的购房方式。

直到多城对居民开启限购后,受楼市火爆、新房二手高剪刀差等因素的影响,驱使着一些没有购房资格,但是想要逐一波利的人们盯上了这条路。

| 税费占房价涨幅7成,天花板有限

与个人购房不同,目前在成都,企业购房虽不受限购时间限制,注册后即可在注册所在区域购买(目前成都购房大区分为四个:11区、高新南区、天府新区、远郊区域)。

但与居民购房相比,仍有不少门槛。比如:购买新房时,不可以直接在网上登记、购房需全款…

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(点击看大图)


不止购房流程有门槛,购房需缴纳的税费才是大头。
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(点击看大图)



举个例子,王先生购房前名下无房,2015年在高新南区花100万买了一套100㎡的房(自住),到2016年底,该房单价上涨5000元/㎡,现要出售。如果是以企业名义和居民名义两种方式购买,则:

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不仅购买时契税翻番儿,每年还需要缴纳的持有税金(需自主申报,如逾期未缴纳,会收取日息万分之5的罚款),出手时还有大额的土地增值税和所得税。(当然,存在一些“不可说”的方式可以规避部分税费)。

| 注册空壳公司只为买房,后续可能有风险

有的人仅是为了买房所以注册公司,并未经营,即注册空壳公司。这样的操作,实际上也是有风险的,比如会造成:

法人股东被纳入工商局黑名单,无法再注册公司;

不能贷款买房,不能领取养老保险;

如涉及欠税,还会被阻止出境、被阻止坐高铁飞机等,同时还会被纳入征信黑名单。

————
整体看来,虽然企业购房税费相对较高,但也有投机获利的可能。

不受限购政策限制,是最大的“卖点”。再加之,出手时可以通过股权交割的方式,合法避免土增税等税费,出让成本得到压缩。

同时,在当下一些一二手房倒挂的区域,就算不敌个人购房来的“性价比”高,但这种方式仍然存在一定的利润空间。


# 潮水未至,成都「企业购房」路向何方?

因为当下市场过热,为防止企业钻空吃利、真正的刚性需求得不到满足,二线城市陆续选择直接一刀切断。

这不但是一种规避畸形市场持续过热的手段,也可以看作是为防止热钱变相流向房地产,进而鼓励发展实体经济的一种方式。

此前,已经出台企业限购的几个城市都事出有因,而成都一切“静悄悄”,暂时没有被“枪杀”的理由。

当然,成都也可以先发制人,逐一波大流,不过要取精去糟,效仿上海可能是较好的选择。
 

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