成都

成都第一宗高价地入市,价格确实涨了!

市场解读 2018-06-22

自2016年底开始,成都高价地层出不穷。在严格的限价环境下,这些高价地究竟会不会推高成都房价?

关于这个问题,终于有了答案。

成都首个高价地拿预售了!

就在上周,这块高价地上的项目中南上熙府获得预售许可,高层带装修均价14500元/㎡,洋房带装修均价18000元/㎡,高层和洋房预售价均达到了温江历史最高,足足比周边同档次高层住宅(恒大未来城)高出2500元/㎡。

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恒大、中南项目位置及价格对比


限价对高价地开了口子

虽然恒大未来城全为高层住宅,中南上熙府也一直强调品质高于恒大未来城,但两楼盘容积率相同,其实各有优势。通过实际的感受,两楼盘品质差距并不大。最终我们看到的就是同区域,几乎同档次的两个楼盘,地价高的楼盘价格就是要贵一些。

在2017年9月,中南在温江区以高溢价斩获两宗连襟地块,楼面价9800元/㎡,9100元/㎡ 。两块地均摊后的成本价大概为9560元/㎡,在温江区可进历史高价地前三。恒大未来城在2016年拿下的几宗连襟地块最高的一宗才3780元/㎡。

此前,不管是流出的官方口径,还是市场状况,我们都还坚信,高价地的预售不会放开口子,或者新盘价格会严格按照不高于周边同品质住宅均价的条件来限价。但现实不得不让人联想到开发商拿地成本可能已经考虑到新房价格审批里。也就是说,限价对这些地块松了口,在这部分高价地上呈现的楼盘价格更高了。


利润更高的高低配产品成趋势

在去年,想住曾探讨过开发商应对高价地的产品趋势(今年的高地价,将造就明年什么样的楼市?)。然而,面对成都对高赠送产品的禁令,高低配产品便成为了趋势(低密产品可溢价,利润最高)。


中南上熙府(熙悦)

4栋高层(34层),本批次高层均价14500元/㎡(含装修);
16栋洋房(9层),本批次洋房均价18000元/㎡(含装修)。

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项目沙盘实景


同样是2.5的容积率,恒大未来城全为高层住宅,仅12000元/㎡(含装修),溢价能力显然不如高低配。


限价并未放松,高价地利润会受挤压

从中南上熙府获得预售的价格来看,算上建安成本,加上一定的税费,中南上熙府价格或许要达到14000元/㎡以上,开发商大概率才不亏本,整体均价或许在16000元/㎡左右才有盈利空间。由此可见,相关部门对高价地预售价格的把控依然很严,开发商在高价地上盈利的空间很小。

串儿哥猜测,中南上熙府高层大概率是亏损的,主要依靠洋房产品盈利。但也凭良心说,通过实地踩盘,中南上熙府并没有因为高层会亏损而在装修标准上敷衍购房者,用材及细节能达到市场上主流偏上的水准。

另外一点,串儿哥从售楼处得到消息,恒大未来城下批次的装修标准会有所升级,但预计预售价格变化也不会太大。所以,我们可以看到一些土地成本低的楼盘,依然在采取严格的限价。并且,成都在4次限购之后,市场已经冷静很多,价格高的楼盘自然是没有太多竞争力,后期在摇号人数和中签率上会体现的特别明显。

所以,对于资金不是特别宽裕的刚需购房者,可以选择性价比更高的楼盘。但也不可否认,性价比高的楼盘摇号中签率会更低。

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当然,购房者也不必过多担心,因为从大环境来看,在中央对成都房价的严格监管下,要维持成都整体房价的平衡,高价地上市肯定也不会成为普遍现象。就如想住曾预测的观点一样,相关部门会逐渐对住房实行分类限价,部分楼盘或许会给予松口,以缓解高价地和限价的矛盾,再加大远郊的供应,从而拉低整体均价。
 

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