成都

复盘成都楼市十年

热点聚焦 2018-04-13

如果从2016年7月算起,成都房价这一轮的上扬已持续近20个月,并且在未来一段时间内,依然会难以调和供求失衡的市场现象。我们不禁反观成都2009年及2013年的两轮房价上浮周期,也发现其均未持续超过2年……

首先回顾,2008-2012年的这一轮周期。

2008年 金融危机、四川汶川地震、全国房价下跌,成都房价受挫;

2009年 国家4万亿计划,成都迎来空前的建设规模;

同时在其他方面,央行在2008到2009年间,7次调低了基准利率;全国多个城市对之前房屋满5年转让免征营业税的规定改为2年;

这些因素极大地刺激了购房者的购房热情。

2009年到2010年,北京房价翻倍,南京、杭州等强二线城市房价上涨增幅80%以上;成都楼市迎来了一波好行情,房价上涨约50%,房价从6000元/㎡进入万元梯队。

2011年,房价调控开启,全国范围内限购、限贷、金融收紧,房价被控制在稳定阶段。

2012-2015年,第二轮周期到来。

2012年下半年,成都调整了公积金政策,信贷政策逐渐放松,并且在大经济环境下,国家M2增速远高于GDP增速(类似2009年)。反应在房地产市场的便是投资购房的需求在增加,在2009年还未来得及上车的购房者在2012-2013年这个阶段集中入市。

2013年,成都市场房价开始有明显的涨幅,成都大量楼盘房价普遍上调2000-3000元/㎡。但好景不长,随即便是全国信贷政策收紧,成都首套房商贷利率最高上浮20%,加上新“国五条”放风(对二手房交易征税20%)。同年发生在成都二手房市场值得注意的是,主城区二手房市场成交大涨,创下新高。


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来源:2013年锐理年报

从数据可以看出,购房需求在2013年被大量释放,楼市开始积压大量的库存。行至2014年,楼市进入冷清局面。同年在成都,我们见证了九龙仓御园降价销售,嘉悦汇在列的大量楼盘烂尾,高价地不开工、进行转让、进行退地等事件。


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图:九龙仓御园开盘均价

我们正在经历的,是第三轮周期,2015-20XX年。

2015年下半年,国家鼓励去库存,基准利率下调到4.9%,加上普遍85折的利率折扣,成都出现了最低首付2成等空前的购房优惠政策(甚至有各种“0首付”)。

经历过上一轮周期的购房者很多已意识到,这是一次购房时机的到来……

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近几年房贷利率一览

2015年下半年,一线城市开始领涨。半年后,大部分二线城市发生连锁效应,成都房价在2016年下半年开始明显上涨,国家紧急出台各种限购政策,调控政策达到史上最严。

到2017年,“房住不炒”的指导方向已经明确,以北上广深在列的一线城市开始止涨,大部分二线城市开始稳定,成都房价被严格调控。

按理,楼市政策收紧,这一轮涨幅到这里就该结束了。但是,成都及个别二线城市的房价压得太死,还没完成“补涨”,成都新房限价相较2016年约小涨三成,但是二手房房价成倍增长。

因为这一轮周期出现了前两次并没有出现过的市场现象——新房限价,所以市场上新房二手价格倒挂严重,并且出现巨大剪刀差。

二手房东看好市场,高价挂牌,新房性价比高受到持续的哄抢。就是我们现在所经历的市场。


核心原因:供需矛盾


①土地新规导致市场预期增强

过去几年,成都房价不论如何涨,需求如何多,土地供应一上来,房子永远买不尽。

这要“归功”于当初时任成都市委书记提出的:成都高密政策,配合上国家7090”政策。导致成都住宅开发集中,密度高,大量超高层楼盘集中在二环内外,城市外扩存在压力。期间也诞生了如望江橡树林、锦江城市花园、富力中心、恒大都汇华庭等高容高密度住宅小区,容积率动辄6.0以上

虽然这两条政策均被后来人诟病,影响居住体验,但确实也为刚需购房者买房开通了“绿色”通道。

▲2013年,相关政策制定人落马,成都住宅地块容积率开始逐渐降到4.0以下

▲2015年3月国土资源部、住房城乡建设部共同公布了《通知》:“提支持居民自住和改善性住房需求,在建商品住房在不改变用地性质和容积率的前提下,可调整户型。”也意味着“7090”政策寿终正寝。

▲2016年下半年,成都放出口风:实行全面降容。最终成都容积率新规于2017年成都中优规划中公布。


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成都容积率新规

影响成都近10年的高容住宅+“7090”政策无疑激起了市场对改善型住房的需求。在2016年政策全面放宽后,高端改善型产品应市而生(户型做大,房子变少)。

举个例子:

“7090政策”+高容:

100亩土地,5.0的容积率,建筑面积33万方;套均面积90,可以建3700套房。

低容+大户型:

100亩土地,2.0的容积率,建筑面积13万方;套均面积110,可以建1200套房。

▲2017年下半年,由于地块降容,成都调整最新基准地价,起拍楼面价格全面上涨。二手房价格开始止不住地涨,市场恐慌性购房情绪增强。 


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成都市中心城区各类用地基准地价一览表 

尽管供应的土地面积每年在持续增加,但是成都未来的住宅供应套数会成倍减少,加上不断走高的地价,二手房东的预期越来越高,导致新房二手剪刀不断被拉大。


②成都市场住宅需求量的大爆发

下面这几张图是成都近几年来大成都住宅成交量、人口增量

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 数据来源:锐理2017年成都楼市年报,单位(万㎡)

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数据显示:成都2011-2014年,常住人口年均新增约50万

成都住宅成交量存在的几个波峰分别为2009年初,2013年初,2016年中旬。尽管住宅成交量已经是历史最高,但依然无法解决市场需求量。

需求量的大涨,除了大量新增的常住人口外,还有一大部分因为房价上涨而出现的,购房计划前置人群,投资人群。并且市场也能感知,这一轮房价上涨,入驻成都的投资客规模也远超以往。

同时还有我们一直想强调的强二线城市间的“人才大战”,城市入户门槛降低,人口被吸引至成都发展就业,也为成都房地产市场增添了一部分需求。


③开发商捂盘出了新高度

过去,开发商总是见市场好就大量出货,但是由于现目前成都地价、二手房价格双双上涨,新盘被限价,个别开发商开启了无期限捂盘模式,捂盘已超过1年的楼盘不在少数。虽然市场上不少捂盘解套的楼盘,但也有把自己捂死的案例。


终上所述,成都从2015开始的这一轮楼市周期还未结束……

相较于其它二线城市,在前两轮的楼市周期中,南京、杭州等城市房价增幅明显,但成都房价上涨滞后,房子多,品质低是一大原因。现在土地性质优化后,地价、房价补涨是情理之中,但过去高容政策下的二手房价格却一口气吃成了胖子,挂牌价居高不下。

按照成都市房地产五年规划,土地性质决定了未来新房市场的房源产品更符合“刚改人群”,而“刚需”则更适合购买小户型二手房。(<规划>也提出了将刚需购房者往二手房市场引导。)

但是,这个市场存在变数……

由于限价带来的巨大剪刀差,刚需购房者不得不接受市面上面积大,但总价比二手房还低的改善类新盘。新房需求放大,摇号政策启动……

虽然这一轮楼市下落周期由于各种政策推迟了,但我们也看到现在成都越来越多的二手房有松口的迹象,土地流拍现象。也许,这一轮周期只是被拉长了,现在,可窥视的未来,是一条漫漫长路……或涨或跌,就看新的变数什么时候到来。

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