成都

这些新房住宅不用摇号就可以买,你会选择吗?

楼盘点评 2018-04-08

现在对于成都的刚需来说,买房最头疼的事情无非没钱、摇号不中。而资格,从各个城市出台的抢人政策都能看出有多轻而易举。
再把这两个问题分开来看,没钱的砸锅卖铁,胆子大的翘杠杆。而“摇号”,却没有那么多空子留给大家钻,摇得中摇不中都是命。

在当下这种情形,急于上车却一路摇过十几个盘都没有收获,是不是可以将就把眼光放在以下这些地方。

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想住在成都范围内搜罗到了这几个项目,它们均位于近郊且是无需摇号的新房。

其中一种是因为:在摇号政策出台之前拿了预售,一直没有卖完还有存量,其不受摇号限制;

另外一种是因为:拿预售后摇号两次,房依旧没有选完,开发商自行销售。(第二种不知道合不合政策规定,售楼部电话一直打不通...)
它们具体有没有性价比,还需要从细节看起。

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位置:新都区蜀龙大道北段

均价:12000元/㎡ (带装修)

面积段:29-49㎡
容积率:3.0

开发商:四川省公达房地产开发有限公司

状态:现房

项目位于新都城区,邻近西南石油大学。思学园智能村是西南石油大学下属公达房产开发有限公司开发的思学园第三期项目(第一期:思学园文化小区;第二期:思学园博仕楼),该项目占地20亩左右,总共500多户。

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(小区大门)
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(小区旁的技校)


该项目目前现房(带装修)在售,它的售卖历史,可以追溯到2012年,已经卖了6年的它从去年下旬开始清盘,现在剩下的均为29-49㎡的套一及标间小户型。

虽然项目呈现已久,但区域内一直没有大型房企入住,主要由一些安置房和无名房企开发的项目构成,周边的环境一直没有什么突破性的发展,有没有觉得看图都能感受到一股浓浓的城乡结合部气息,而配套则以一些小超市、小餐馆、流动商贩构成。

靠近项目有两所学校,一所新都金都中学、一所新都区职业技校,学校质量都不高,这也使得项目附近会有大量的流动人员存在。想住还以为再加上西南石油大学的学生,周围片区租金应该很可观,然而在在各租赁网站上查过后发现,本项目的套一、标间出租价格在800元/月左右,项目内的套三最贵也只租得到1500元/月的价格。

虽然从去年中旬开始,它的价格从5、6000元/㎡翻到了现在的12000元/㎡,但无论从自住还是投资的角度来看,它都不是一个很好的选择(兔兔默默地说一句,我觉得现在这个售价,就是虚高)。

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位置:龙泉驿区西河镇成洛大道

均价:9200元/㎡ (带装修)

面积段:107-110㎡

容积率:3.37

开发商:四川省银河投资集团有限公司

状态:期房(2018年底交房)

说到东韵雅园,不得不提一下它所在的区域:西河。这个由中小型房企填充,大多数项目都没有逃过维权的区域,从2017年起,享受着“东进”风口上的红利。

熟悉西河的小伙伴应该知道它的前身——西江河畔,原拟竣工日期为2015年02月28日。但据兔兔查证,项目在2015年初就已停工,有烂尾迹象,业主先后维权多次。被接手之后价格,更名为东韵雅苑,价格更是节节攀升。一路从2016年底的4000元/㎡、2017年6月的7000元/㎡,走到现在的近万。

项目紧邻成洛大道,总体量90亩,共计2006户。它与四号线二期的起点站西河站有4公里多的距离,项目附近有多个公交站,在项目和地铁站之间形成串联,作为参考,乘坐公交到地铁站至少需要半个小时。

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再看其他的配套。延项目东侧的群辉路向南走约莫700米的样子,有一个西平镇,一般生活的基础需求则只能依靠几个小区的底商和这个不远外的小镇,目前整个板块内都没有成型的大型商业体。

也许是因为距离城(bi)区(jiao)太(huang)远,项目周边的房租没有什么水花,套二、套三维持在9000-1400元/月的水平。而周边的二手房价格则比项目价格(9200元/㎡ 带装修)高出1000元左右,倒挂并不严重。

据想住了解,项目的预计交房时间在2018年底,参考其前身经历,有购买意向的购房者们还是需要慎重。
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位置:龙泉驿区西河镇成洛大道

均价:10000元/㎡ (带装修)

面积段:68 -101㎡

容积率:5.99

开发商:成都兴宝旺房地产开发有限公司

状态:期房(2020年交房)

该项目位于龙泉阳光城板块,说到这个板块,因为其位于成渝高速龙泉出口的优良交通区位,再加之在某领导的带领下,零几年的时候发展的风生水起:休闲、地产、体育、度假…后期随着几个大学的入驻,它又被冠上了大学城的名号。

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不过这么多年过去了,整个大区域内还是没有大型的商业体,甚至主要活力人群以几个学校的学生构成。有网友调侃,到了寒暑假的时候,这里就成了鬼城。好在整个板块东靠龙泉山,随着近几年龙泉山城市生态公园的规划建设,这里原有的“休闲”、“度假”也许将被重新唤起。

与前两个介绍的项目有些年头不同,华府幸福城首批次推出房源是成都楼市最“疯狂的”2016年9月,彼时项目仅售价4000元/㎡左右。

现在剩下的多为68-101㎡之间的套三户型,销售价格在10000元/㎡(部分带装修)。相比东韵雅园还能坐公交车去地铁站不同,该项目距离二号线龙泉驿站足有8公里,据销售介绍,目前板块内有一条地铁25号线规划,不过兔兔一查,度娘对于该条线路的介绍是:成都地铁25号线为成都地铁远期规划的一条线路,为成都轨道交通第四期规划建设。

打 重 点:远期规划、第四期规划建设。

要知道,目前成都的地铁规划的第三期都还没有建设完,且不少线路在建设时都有更改站点的情况出现,这一切都还只是变数。这么说来,如果住在这个片区,开车走成渝高速出行是最佳的选择。

再说教育,阳光城以大学著称,义务教育阶段的学校少之又少,仅有同安小学/中学(公立)、师大一中(私立)可以就读。

区域内靠近阳光大道一侧的小区出租房源量较多,套二价格在1200-2000元/月不等,套一或单间则在700元/月左右。而二手房均价,新一点的商品住宅8000-10000元/㎡之间;较老的安置小区房价较低在5000、6000元/㎡左右;不少豪装过的洋房、双拼在14000元/㎡左右。

作为参考:刚拿了预售的恒大御龙天峰(区域内比较稀缺的大型房企项目,800亩大盘),均价9000元/㎡(含装修价格2750元/㎡)。

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位置:温江区金马镇清泰路425号

均价:9000元/㎡ (清水)

面积段:135-290㎡

容积率:1.79

开发商:成都嘉源置业有限公司

状态:期房(2020年底交房)

嘉源红郡在2月的时候被很多自媒体拉出来说,原因是其本是摇号的项目,怎么中介全在宣传无需摇号。这些媒体最终给出的理由是:它都摇了两道还有剩,所以开发商拿着剩下的房源自行销售。


这 种 行 为 到 底 违 不 违 规?

由于售楼部电话一直打不通,兔兔未能联系到项目工作人员查证此事。不过就摇号的补位规则来看:“根据摇号政策,未选完的房源要重新进行摇号,再入市让购房者依次选房。”这种开发商自行销售的做法存在一定问题。

其实从它两次摇号都还没摇完这件事上面,就已经可以看出大家热情并不高。

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项目位于温江金马镇(挨着崇州的那个金马)临骑士大道,均价在9000元/㎡左右,且户型都不小(总价一下就上去了),距离最近的地铁站——万盛站(四号线)有五公里,周边虽有几个大型房企入住但一直没有大型商业形成,加之其周围有很多产业园、工厂、生物公司…一系列的条件都让购房者望而却步。

不过据周边项目的知情住户表示,现在有不少在软件园上班的年轻人都选择在金马购房,早上一人十块钱选择拼车去往南门。

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看过这几个不用摇号的新房住宅项目,其实很容易发现它们的共同点:远、无配套、价格与区域内二手房均价持平、价格翻番儿快、不用摇号。

不用摇号虽然是这些项目的优势,但是其实它们自身条件并不好。且因为已拿预售证不用摇号,所以它们不受限价约束,不用担心因为高价而造成预售证难产的问题,开发商变着法的加价,思学园智能村、东韵雅园、华府幸福城三个项目都是一年内翻了一倍甚至一倍多。

这样看来,对于在座的各位刚需来说,是选择在性价比更高的项目上花费精力多摇几道,还是在不用摇号的面前妥协其他一切问题快速上车,这必须要根据自身的需求进行更理性的选择。

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