成都

听说有楼盘顶风作案?合同这个条款要注意!

热点聚焦 2018-02-09


最近因为摇号的初行,楼市多了不少茶余饭后的“议题”,无非是一些旧闻,戴上了摇号的帽子,变得仿佛格外魔幻。近日就发生了一件事儿,一直堵在小住的嗓子眼。


事 件 前 因:

郫都区某摇号项目合同中一条款被细心网友指出疑似“霸王条款”。


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图片来源于企鹅社区


合同中指出:

在签订购房合同之日起45日内,或者以下情形(abc)发生之日起一个月内(以较早者为准)以现金或者回款方式一次性支付剩余或差额购房款,否则乙方一个按本条第一款的相关约定承担逾期的全部以及违约责任。


即乙方(购房者)支付时选择按揭,如果45天内银行放款不到位,则需要支付剩余房款,否则视为违约。


违 约 会 造 成 什 么 后 果?

在摇号选房结束后,购房者与开发商签订的认购协议中,对这一点有说明。


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图片来源于企鹅社区


划重点:若乙方违约,甲方有权将房屋另行出售,已收取的定金(15w)不予退还。


这种一旦违约,要么“全款”要么“放弃高价定金”的游戏规则听来是不是有些惊悚,在现在的市场大环境下,银行按揭放款没有个一年半载是下不来的,而开发商的这项规定要求购房者一个半月就把贷款搞定,好像实在有些难为人。


就这件事,小住采访到了几位购买到了此项目的购房者。他们竟然纷纷表示不知道!不清楚!没看合同!


不得不说大家的心都大过了天,涉及大几十万的事儿,合同都没有仔细看…


在小住的提醒下,才跑去问销售,得到的口径基本一致:合同是正常的,这项条例基本上对购房者没什么影响。
 
那么这项条例到底对于按揭购房者有没有影响?又是不是开发商为了“抵制”摇号不能全款优先而滋生的一种行为呢?


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先 来 从 一 个 案 例 看 起 :

2016年武汉东湖新技术开发区人民法院开庭审理一起纠纷案件,湖北清江置业有限责任公司因为银行放贷慢致使购房者无法在合同约定的90天期限内向开发商支付余款,状告清江山水小区17户业主,要求17名业主解除购房合同,并支付违约金。


据楚天都市报的记者了解,此次被开发商告上法庭的业主中,大多是选择公积金贷款或组合贷款的业主,其审批周期比商业贷款长,拖了半年还未办妥。


购房者认为,他们并非恶意违约,在贷款审批过程中,他们曾多次主动催促银行加快审批贷款的进度。而开发商与业主签订的购房合同违背公平合理原则,要求法院驳回开发商的诉讼请求。

开发商则认为,由于剩余房款业主方未能按照合同约定履行付款义务,严重违约,给开发商造成了巨大的经济损失,开发商也是无奈才将他们告上法庭。


小住在湖北省法院官网上查证案件办理进度,发现开发商已经撤回了对于本次案件中17位购房者的起诉。


看过案例,好像开发商和购房者都各有苦衷。


购房者没有按照合同规则行事违规在先,开发商要求按合同处理合情合理,然而连接整件事的“导火索”银行和“放款慢”的市场大环境也是脱不了干系。
根据事情的处理结果来看,开发商和购房者应该是已经私下进行了和解。


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再回归成都,其实郫都的这个项目并非个例,之前有很多项目的合同中都有类似的条款,比如温江的金河谷(违约期限90天)、双流的蓝光长岛国际(违约期限45天)、锦江的润发星雅俊园(违约期限30天)…
 

据金河谷业主自述,当初他选择的是“最不受待见”的公积金贷款,左拖右拖弄了近百天,在违约期限截止的时候收到违约单才知道合同上还有这种条例。不过走运的是和销售沟通说明情况后,没有走法律程序赔付违约,延期十多天办好了贷款。


而购买过郫都区此项目上批次的购房者也现身说法,称之前的合同中也有此项条例,但是违约后开发商并未追究责任。
 

小住在咨询公司法务后,得到这样的回复:

商品房购买合同中开发商约定按揭办理期限是合理行为。

如果是购房者因个人原因没有办妥按揭又不能在约定期限内支付房款,有极大可能承担违约责任;

销售如果对购房者做出承诺,超出违约期限无需支付违约金之类的销售是要承担责任的,且即使有这样的承诺,购房者还是有极大可能承担违约责任,因为优先看合同约定。
 

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小住认为这种条例是开发商保护自己的一种手段,并不是硬性规定,如果不是因购房者自身原因造成的按揭延迟,也许有可以商量的余地,毕竟现在基本上每个项目的都有固定的合作银行,银行放不放的出款,开发商门清儿。


在这其中虽然开发商的合法权益受到了保护,但是购房者的处境很被动。


一旦这种条例上了合同,就是具备法律效应的,后续没有白纸黑字的合同约束,仅以销售口头商议风险性极大。且这种条例放在当下来看,确实违背市场发展现状。


若这类事件发生且受到关注后,接下来的项目合同中不能把购房者的权益考虑在其中,做适当的追加,恐怕是难以“抚民心”。

最后郑重提醒可以看得到这篇文章的购房者们!合同要仔细看!不要等吃一堑了才想起长一智!


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