成都

2017年成都房价上涨25%,2018年将会如何?

市场解读 2018-01-12

近日,成都不断释放出商品住宅房源。一方面可以首付三成贷款,另一方面政府持续限价,购房者自然都更倾向买新房。

听闻前几日,某个楼盘最新批次预售价格比上批次平均降低了1000元/㎡,甚至引发前期部分业主在街边举牌牌。由此可见,截止目前,政府限价并未放松。另外,对于那些举牌牌的业主,小编还是想说,购房合同上可并没有注明房价一定会持续大涨,任何行为都有风险,更别说投资有风险了。都是成年人,为何就不敢为自己的决策买单呢?

其实政府指导商品住宅预售价格,自2016年10月就已提出,在2017年春节过后不久开始严格执行。那么一年下来,2017年的房价变化与我们的实际感知究竟一致吗?

同比2016年,主城近郊房价均上涨25%

我们拉通了2017年一整年的商品住宅备案均价,与2016年相比较。由下图可以看到,2017年无论是主城还是近郊抑或是包含远郊县在内的整个成都,房价都上涨了。
 

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从上涨幅度来看,购房者关注的主城与近郊,上涨幅度均约在25%。当然,将主城与近郊合并计算,以及将所有区县纳入计算,房价涨幅就会小得多。遂出现大成都整体房价上涨约11%。

可能部分购房者从实际感知,仍然觉得2017年房价上涨不止25%,认为2017年房价相较2016年年初,基本上都已翻倍。但是我们还是不能完全靠感知,2016年一整年,房价自8月开始已大幅上涨。此外,2017年一整年楼市政策不断演变,预售房价都是基于2016年10月。

25%涨幅的背后,是一整年的政策调控

如果不知道2017年成都楼市都发生了什么,你我可能都不知道现在的房价又将是多少。


限购
3月24日起,成都主城近郊(十二区)全部限购商品住宅和二手房,需限购区户口或连续24个月社保;

限贷

4月13日起,限购区域内(除高新南区和天府新区),二套房首付比例不低于60%。所有限购区内贷款年限不超过25年,已拥有2套及以上住房的家庭,停止发放个人住房贷款;

限售

4月13日起,在成都限购区域内新购买的住房,须取得不动产权证满3年后方可转让;

类住宅

4月21日起,新建商办类项目,不得擅自改变为居住用途,分隔的层高不大于4.2米,不分隔的层高不大于4.9米;

底商

10月13日,成都规划管理局发布确定,新建住宅建筑不得设置底商,商业应独立设置;

成品房

10月17日,成都发布确定加快成品住宅发展,到2020年底,中心城区成品房住宅比例达100%,郊区市县成品住宅比例达到80%;到2022年底,将实现全成都只卖成品房。

摇号买房

11月16日起,成都全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式,“全款买房”不再优先;

落户

7月19日,发布学历落户新政,45岁及以下、本科及以上学历凭毕业证即可落户成都;

11月30日,发布积分落户新政,自2018年1月1日起实施。本科学历落户依然有效,但购房落户、往届专科落户、居住期满落户均取消。


从上面的时间节点,我们可以看到自春节后,2017年一整年,政策基本没有间断过。而伴随着不同的政策节点,商品住宅的供应与价格也呈现不同。下面,我们就主要看看主城与近郊在2017年的变化走势。

商品住宅全年供应下降一半,近郊房价稳步上涨

2017年主城近郊共新增商品住宅供应1416.64万㎡,相较于2016年新增供应2154.27万㎡,新增供应下降了52.07%。根据全年的供应走势,近郊的供应整体高于主城。近郊在3-7月供应较多,主城仅在7月供应放量。

自8月开始,无论是主城还是近郊,商品住宅均表现为新增供应不足。而在11月则是到达最低点,主要源于11月政府相关部门在发布与准备公证摇号选房政策及流程,故暂停了供应。
 

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全年供应走势有升有降,房价走势不太一样。

总的来说,相比年初,到年底主城与近郊房价都涨了。但是,主城自2月房价明显上涨之后,在3-12月,房价有小幅上涨或下降,基本趋于稳定;近郊则基本表现为稳步上涨。
 

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让主城房价在2017年3月至年底,无太大波澜的重要原因就要归于“政府指导价格”了。


2017年,这些楼盘很特别

由于政府指导价的存在,也在这一年衍生出了“全款买房”“千人抢房”的特定产物。

除此之外,这一年里,还有一些特别的项目值得记忆。


最先明显被限价的楼盘

楼盘名称:中房优山Plus

楼盘位于成华区金沙江路与岷山路交汇处,地处东2.5环,临近塔子山公园地铁站。开盘前,其预期价格为13000-14000元/㎡。在2017年3月20日开盘,开盘均价为9000元/㎡,为此售楼部导演了一场偷偷开盘的好戏。

楼盘名称:长冶南阳御龙府

楼盘位于高新区应龙路与红星路南延线交界处,,地处高新新川与领事馆版块交界处,其临街楼盘北大资源翡翠府当时售价已达18000元/㎡。开盘前,楼盘已蓄客长达半年多,且对外宣称价格不超过13000元/㎡。在2017年3月26日开盘,开盘均价为10000元/㎡,价格比前期宣传的更惊喜。


预售价格最高的楼盘

楼盘名称:麓湖生态城

楼盘位于天府新区天府大道南延线,产品一直走高端路线。其天玑组团与天星组团高层住宅在2017年6月8日开盘。天玑组团清水房均价为19700元/㎡,天星组团装修房均价为24700元/㎡,成为2017年预售价格最高的楼盘。


推售认购套数最多的楼盘

楼盘名称:中海右岸
楼盘位于双流南湖西侧(剑南大道旁边),与天府新区成都直管区一街之隔。2017年完成认购成交3869套住宅,位居全成都认购成交排行榜第一位。

摇号命中率最高的楼盘

楼盘名称:蓝光长岛国际社区

楼盘位于双流永康森林公园旁,成为2017年实施公证摇号选房政策以来,第二个获得预售房源的楼盘,一次性推出1837套高层住宅房源。该批次普通购房者摇中概率为45.68%,成为2017年摇号命中率最高的楼盘,也成为截止目前(2018年1月10日),主城近郊中摇号命中率最高的楼盘。

以上的楼盘都为成都楼市的发展留下了特定的色彩。而如今已进入到2018年,大家最关心的依然是房价还会不会涨,能不能买到房子?

2018年差异化调控,刚需机会要抓住

近日,个别城市放开落户限制以及实行分区分类调控,让个别中介趁机夸大炒作。在“差别化”调控的整体基调上,我们结合成都自身的城市规划与定位,对于房价与购房机会,有以下简单的预测。


首先是购房机会。我们之前已经强调过,今年甚至2019年均是刚需上车的好时机。


近期商品住宅供应不断放出,相信后续中心城区还会不断有房源释放,因为在2017年11月和12月压制了一大波供应量。另外,成都在2017年11月已经公布了新建住房五年规划,将在2018年新建住房31.37万,其中商品住房18.86万套。如果没有诸如2017年摇号政策的特殊情况压制,2018年的住房供应会有增加,但要供需平衡,还需要二手房的加码。


公证摇号选房让全款不再优先,这是刚需和改善置业的机会。同时,无论是国家大方向上的“差别化调控”,还是成都在五年规划中已经确定的“因区施策、差异化调控”,都明确了支持合理住房需求,遏制投资投机炒作。所以,刚需抓紧摇起来吧。


然后是房价。说房价不可能降的,可能已经被开篇的维权楼盘打脸了。在政府的指导下,可能还会有个别楼盘有小幅降价,但是我们认为2018年新建商品住宅价格整体降价不太可能,依旧会保持稳定上涨,涨幅在5%-10%(与城镇居民人均可支配收入增幅相当)。


另外,二手房将逐渐缩小与新房的价差。具体价格表现为保持稳定,个别无品质优势的楼盘则会有所回落。所以,从这一点上,我们始终建议各位购房者买房要坚持品牌、品质,只有品质楼盘在房价上涨时,是涨价最快的,在房价下跌时,是最抗跌的。


最后,2018年的楼市,已经吹响号角。希望各位购房者在买房这件事上,可以保持理性,早日买到合适的房子。共建和谐社会,集体奔小康,需要人人献出一点爱。


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